面对此轮地产行业大变局，房企方无人能置身事外。中报

据中指院监测数据，季里上半年，利答105家（剔除违约房企）A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元，房企方同比下降13.00%；净利润均值为1.45亿元，中报文心一言同比下降82.05%。季里其中约50家房企出现亏损，利答受市场需求疲软、房企方房价进一步下行、中报市场竞争加剧等影响，季里房企销售去化受阻，利答“以价换量”成为去库存常用手段，房企方进而导致营收规模增长动力不足、中报利润水平承压。季里

需要指出的是，在行业大势之下，仍有包括华润、中海、保利、龙湖、绿城等少数企业实现盈利。纵观这些仍在盈利的房企，摆脱传统驱动路径，商业运营、代建市场、庆余年长租公寓等经营性收入占比提升，成为其“第二增长曲线”。

行业阵痛期 超50%房企出现亏损

今年上半年，房地产市场深度调整，市场供求关系发生重大变化，尽管政策面持续优化，但房地产行业依然处于筑底过程中，房企业绩普遍承压，盈利能力仍待修复。

国家统计局数据显示，今年前7月，新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，其中，新建住宅销售面积为4.5亿平方米，同比下降21.1%；1-7月，全国新建商品房销售额为5.3万亿元，同比下降24.3%，其中，新建住宅销售额为4.7万亿元，同比下降25.9%。

与之而来的，则是亏损成了当前房企的普遍情况。据choice数据，93家房地产开发上市公司，鸣潮42家出现亏损，若扣除非经常性损益，亏损企业达到了49家，占比53%。利润端的亏损，反映的是房地产周期的影响。2022年之前，行业内以规模论英雄，高价地频出，随着这些地块近两年进入结算周期，给不少房企的当期利润，带来不小压力。

当然，也有部分房企保持了持续盈利，其中以国央企为主，也包括少数优质民营房企，如华润、中海、保利，以及龙湖、绿城等。

具体来看，华润置地、中海地产为第一梯队，上半年归母净利润均在100亿元以上；第二梯队为保利发展、龙湖集团，归母净利润均超过50亿元，此外，绿城中国、新城控股等在上半年净利润均在10亿元以上。

其中作为优质民营企业代表，上半年龙湖集团实现营业收入468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。其中，运营及服务业务贡献超80%。毛利为96.4亿元，毛利率为20.6%。核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。

营收、利润代表当下，而土地储备的质量则预示着未来。2024年上半年，龙湖集团持续深耕一二线高能级城市，做好发展与安全的平衡。在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市获得了7幅土地，总建面60万平方米，权益建面35万平方米，权益地价52亿元。土储结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

主动求变 打造“第二增长曲线”

于房企而言，“面包”的多少是衡量房企未来发展走向的重要指标之一。随着行业深度调整，单一依赖地产开发业务的模式显然已难以持续，从这些盈利房企来看，地产开发业务同样也有所下滑。虽然舍弃些许“面包”，但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升，成为稳定营收的第二增长点。

以华润置地为例，其经常性收入业务包括以购物中心、写字楼、酒店等为代表的经营性不动产业务，以华润万象生活等为代表的轻资产管理业务，以及以代建、文体、租赁住房等为代表的生态圈要素型业务。报告期内，上述业务线合共为华润置地带来收入200亿元，同比增长9%，收入贡献同比提升0.2个百分点至25.3%；

华润置地执行董事、董事会主席李欣在业绩发布会上就表示，接下来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁住房等三个细分赛道上重点发力，全面推动城市运营商战略定位的落地。

中海地产经营性业务同样呈增长态势，其物业租赁及商业物业运营等业务占总营收的比重为4.07%，较上年同期增长1.34个百分点。

从行业整体来看，龙湖算是行业内较早一批主动求变的房企之一，近两年其经营性业务也迎来收获期。报告期内，由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%，利润贡献占比持续提升，达到80%以上。

其中，由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，上半年实现收入66.1亿元，同比增长4.3%，为集团带来稳定现金流贡献。具体而言，商业投资作为运营业务板块的核心动力，2024年上半年龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米，租金收入同比增长6%至53.2亿元，期末出租率96%；以物业管理和智慧营造组成的服务板块在今年上半年创收64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。

龙湖集团管理层在业绩会上透露：“预计到2028年龙湖经营性收入占比过半，实现第二曲线收入超过第一曲线，届时龙湖也就完成了新旧动能的转换。”

在标普发布的最新一份研报中就指出，公司投资物业组合将继续产生稳健的经营现金流，有助于缓解房地产开发的疲软，标普预计，从2024年~2026年，公司运营和服务业务的收入将以每年10%~15%的速度增长；摩根士丹利预测龙湖2024-2026年的经常性收入占核心利润的83%以上；汇丰也在研报中指出，龙湖从其投资物业组合中获得稳定且不断增长的经常性收入，这一战略转型是龙湖独有的，对龙湖的长期发展是有利的，其独特的资产储备将获得稀缺性溢价。

降低负债成本 经营性物业贷成新选择

诚然，地产行业还处于新旧动能切换的过程中，房企的阵痛还将持续一段时间，特别是在当前市场形势下，保证现金流安全至关重要，房企投资拿地变得更加谨慎，想方设法削减债务成为最紧迫的任务。

“在践行新旧模式转换时，最关键的是处理好债务问题。”龙湖集团管理层就曾指出，地产开发的特点是规模大、周期短，但不确定性也大，大多数的债务建立在旧模式的基础上，如果债务结构没有完成切换，很难完成业务转型。“在向新发展模式转换时，要优先做的是优化债务结构，一是要把债务规模降下来，二是要把债务周期拉长。”

但如何在保障现金流的情况下，降低债务规模、拉长债务周期则是当前房企面临的一大难题。相较于信用贷，以自持资产为锚点的经营性物业贷天然具备成本低、账期长等优势，俨然已为当前房企置换存量债务提供了一种可供选择的有效途径。

万科此前就表示，仅一季度公司就新增经营性物业抵押贷款108.9亿元，提前赎回2026年到期的CMBS，下半年公司还将继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

一些拥有优质经营性物业的企业在经营性物业贷款方面也做了安排。新城控股方面也表示，在扩大融资渠道上最重要途径是经营性物业贷款，在2023年就新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

在经营性物业贷安排方面，龙湖可谓是走在了行业前列。上半年龙湖集团净增经营性物业贷219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元，这也让龙湖得以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS共计72亿元。据公司管理层透露，经过十几年的积累，龙湖集团的经营性资产规模大概有接近2000亿元的规模。

与此同时，经营性物业贷价值持续放大，进一步拉长平均合同借贷年期，如龙湖就通过“用长周期的经营性物业贷款去替换3到5年期的信用债融资。截至上半年末，公司平均合同借贷年期延长至9.19年，融资成本降至4.16%。”

用经营性物业贷增量来偿还信用融资，将压降负债真正转化为一种可持续的长期行为。在业绩会上，龙湖集团管理层解释了这种债务结构转换的意义，一是能让龙湖的负债水平降低；二是能让负债偿还节奏，与经营性收入的节奏匹配。在其给出的时间表里，到2025年底，龙湖将彻底完成新旧动能的债务结构转换。

CGS银河国际预计到2025年末，龙湖经营性物业贷和长租款将占总债务的60%，明确的计划也能缓解投资者对流动性风险的担忧。

正如郁亮所言“市场需求复苏正在积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤”。而这些盈利房企的探索和实践，为行业转型升级提供了一个可借鉴的样本。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。）